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사업분야

재건축사업

1 기본계획수립
- 기본계획(안) 수립(특별시장, 광역시장, 특별자치도지사 또는 시장)
- 공람 및 의견 청취(14일 이상)
- 기본계획 확정 고시
2 안전진단
- 안전진단요청(법 제12조제2항)
  【예비안전진단 → 정밀안전진단 → 적정성평가】
  - 건축물 및 부속토지소유자 1/10 동의
- 평가항목
  - 구조안정성(50%), 설비노후도(25%), 주거환경(15%), 비용편익(10%)
- 안전진단결과
  - A~C등급 : 유지보수
  - D등급 : 재건축승인(조건부)
  - E등급 : 재건축승인
3 정비계획수립 및 정비구역지정
- 구역지정 및 정비계획(안) 수립(시장·군수)
- 공람 및 의견 청취(30일 이상)
- 정비구역 지정 고시
4 추진위원회
- 추진위원회 구성
  - 추진위원장 및 감사 각1명, 위원장 포함 5명 이상의 위원
- 운영규정 작성 및 동의 (토지등소유자 1/2 과반수)
- 추진위원회 승인 요청(시장(군수) 승인)
5 조합설립인가
- 조합설립 동의 조건
  - 주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적 3/4이상
  - 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4이상 및 토지면적 2/3이상 토지소유자의 동의
- 동의서 징구 전 추정분담금 등 정보 제공
  - 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출 근거
  - 그 밖에 시·도 조례로 정한 정보
- 조합창립총회
  - 직접참석 20% 이상
  - 조합정관 및 조합구성에 필요한 사항 의결, 임·대의원 선출
6 건축심의
- 건축심의
  - 일정 규모 이상의 건물을 지을 때 인·허가에 앞서 도시미관 향상, 공공성 확보 등을 살펴보는 것
  - 건축 전문가들과 담당 공무원으로 이뤄진 건축위원회가 설계·디자인 보완사항, 건축법 위배 등 확인
- 건축심의 절차
  - 건축계획 심의 신청 → 관계부서 협의 → 건축심의 요청 → 건축위원회 심의 → 심의결과 통보 → 사업시행계획 반영
7 사업시행인가
- 사업시행인가 신청 전 총회결의
  - 조합원 과반수 찬성
  - 직접참석 20% 이상
- 사업시행인가 신청 서류(60일)
  - 건축심의와 총회 의결 후 신청서(계획서 포함) 작성하여 시장(군수) 에게 신청
- 공람·고시
  - 인가 시 14일 이상 일반인에게 공람
  - 공람 요지, 장소 등을 지방자치단체 공보 및 인터넷 공지
  - 공람 중 이해관계인이 서면으로 의견 제출
  - 구보(시보)에 고시
8 시공자 선정
- 입찰시기
  - 서울시 : 사업시행인가 후 (공동사업시행자 방식일 경우 건축심의 후 가능)
  - 서울 이외 지역 : 조합설립인가 후
- 입찰방법
  - 일반경쟁입찰 : 2개사 이상 입찰 참여 시 성립
  - 지명경쟁입찰 : 5개사 이상 지명, 3개사 이상 입찰참여 시 성립
    * 2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우 수의계약 가능
- 입찰 일자
  - 입찰공고 : 현장설명회 7일 전
  - 현장설명회 : 입찰마감 20일 전 {서울시는 45일전(공공관리자, 내역입찰)}
- 시공자 선정
  - 합동설명회 2회 이상 실시
  - 조합원 직접참석 과반수 필수
  - 서면의결권 행사는 조합이 정한 기간, 시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출
9 감정평가
- 종전자산평가
  - 조합원의 토지와 건축물에 대해 사업시행인가 고시일 기준으로 감정평가 한 가격
- 종후자산평가
  - 조합원이 분양받은 신축건축물의 분양가격
- 감정평가법인 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정
  - 시장(군수) 등이 선정·계약한 1인 이상과 조합 총회 의결로 선정·계약한 1인 이상의 감정평가법인
10 조합원 분양신청
- 분양신청 공고
  - 분양공고 : 사업시행인가 고시 후 120일 이내
  - 신청기간 : 30~60일(20일 범위 내 1회 연장 가능)
- 분양 미신청자에 대한 조치
  - 관리처분계획인가를 받은 다음날로부터 90일 이내에 손실 보상 협의
11 관리처분계획
- 관리처분계획인가 신청 전 총회 의결
  - 조합원 과반수 찬성(사업비 10% 이상 증가 시 2/3 이상)
  - 직접참석 20% 이상
- 관리처분계획 공람
  - 사업시행자는 관리처분계획인가 신청 전 30일 이상 공람 및 의견청취
- 관리처분계획인가 통지 및 고시
  - 시장(군수)는 인가 신청 후 30일 이내에 인가 결정
  - 인가 시 구청은 공보 고시 및 분양신청자에게 인가 내용 통지
12 이주 / 철거
- 이주계획서 작성
- 이주비 대여
  - 조합에서 입찰을 통해 최저금리를 제시한 금융기관 선정
- 철거 시기
  - 관리처분계획인가 후 철거가능
- 철거 제한
  - 시장(군수)가 제한 가능
  - 일출 전 / 일몰 후
  - 호우, 대설, 폭풍, 해일, 태풍, 강풍, 한파 등 재해 발생이 예상될 경우
  - 재난 발생 시
13 착공 / 분양
- 감리자 선정
  - 건축, 소방, 굴토, 전기 등
- 조합원 분양
  - 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 분양
- 일반분양
  - 착공신고 후 입주자 모집공고
14 준공
- 준공검사
- 준공인가 및 고시
- 확정측량 및 토지분양
- 관리처분계획사항 통지
- 소유권이전고시
15 해산 및 청산
- 청산금 징수 지급 및 등기촉탁 서류 이관(조합→구청장)