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소규모 주택정비사업
소규모재건축사업
정의
정비기반시설 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업
지역
주택단지로서 면적 1만㎡ 미만
기존세대수 200세대 미만
시행요건
토지등소유자 20명 미만인 경우 토지등소유자가 직접시행 또는 등록사업자 등과 공동시행
조합이 직접시행 또는 조합원 과반수 동의로 등록사업자 등과 공동시행
동의조건
공동주택의 각동별 소유자의 과반수 동의, 주택단지 전체소유자의 3/4 이상, 토지면적의 3/4 이상 동의
주택단지가 아닌 지역포함시 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상 동의
가로주택정비사업
정의
가로구역에서 종전 가로를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 사업
지역
도시계획도로(하천 등 기반시설 포함) 등 가로구역의 전부 또는 일부 구역으로 해당 사업시행구역 면적이 1만㎡ 미만일 것 → 가로구역의 면적은 1만㎡ 미만
기존주택이 아래 이상일 것
모두 단독주택인 경우 : 10호
모두 공동주택인 경우 : 20세대
단독 + 공동주택인 경우 : 20채
시행요건
토지등소유자 20명 미만인 경우 토지등소유자가 직접시행 또는 등록사업자 등과 공동시행
조합이 직접시행 또는 조합원 과반수 동의로 등록사업자 등과 공동시행
동의조건
토지등소유자 8/10 이상 및 토지면적 2/3 이상 동의
공동주택은 각동별 소유자의 과반수 동의
공동주택이외의 건축물은 해당 건축물 소재 전체 토지면적 1/2 이상 동의
1
조합설립인가
조합창립총회
직접참석 20% 이상
사업계획(안) 의결, 조합정관 의결, 임·대의원 선출
조합설립인가 신청
정관, 정비사업비용, 추정분담금 등 첨부 제출
30일 이내 인가 여부 통보
※ 조합설립변경시 : 조합원의 2/3 이상 동의로 의결(경미한사항 제외)
2
시공자 선정
입찰시기
조합설립인가 후
입찰방법
일반경쟁입찰 : 2개사 이상 입찰 참여 시 성립
지명경쟁입찰 : 5개사 이상 지명, 3개사 이상 입찰참여 시 성립
※ 2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우 수의계약 가능
※ 조합원이 100인 이하인 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업은 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정
입찰 일자
입찰공고 : 현장설명회 7일 전
현장설명회 : 입찰마감 20일 전(내역 입찰시 35일 전)
시공자 선정 (합동설명회 1회 이상 실시)
조합원 직접참석 과반수 필수
3
건축심의(통합심의)
건축심의 신청 전
심의내용에 관하여 조합원 과반수 이상 찬성으로 의결
심의내용
건축물의 주용도, 건폐율, 용적률 및 높이에 관한 계획
건축물의 건축선에 관한 계획
공동이용시설의 설치계획
정비기반시설의 설치계획 등
통합심의 : 둘이상의 심의가 필요한 경우
용도지역 변경
용도지역 용적률 상한까지 건축하는 경우
도시·군 관리계획 및 개발행위 관련 사항
시장·군수 등 인허가권자의 필요하다고 인정한 사항
4
조합원 분양신청
분양신청 공고
분양공고 : 건축심의 결과를 통지받은 날로부터 90일 이내
신청기간 : 30~60일(20일 범위 내 1회 연장 가능)
분양 미신청자에 대한 조치
사업시행계획인가를 받은 다음날로부터 90일 이내에 손실 보상 협의
협의기간 내 협의가 성립되지 않은 경우 그 기간이 만료된 일부터 60일 이내 수용재결 신청 및 매도청구소송 제기
※ 미동의자
건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 미동의자 동의여부 서면촉구
서면촉구를 받은자는 60일 이내 회답, 회답하지 않을 시 미동의로 간주
회답기간이 지난 후 60일 이내 매도청구 가능
5
사업시행계획인가(관리처분계획 포함)
사업시행계획인가 신청 전 총회결의
조합원 과반수 찬성(직접참석 20% 이상)
사업시행계획인가 신청
사업시행계획서에 정관 등 서류를 첨부하여 신청(60일 이내 인가여부 통보)
※ 서류 :사업시행구역 및 그 면적, 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용 시설 설치계획, 건축계획, 주민이주대책, 범죄예방대책 등 작성
인가 시 14일 이상 일반인에게 공람
사업시행계획인가 내용 중 관리처분계획
분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법
분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 건축심의 결과를 받은 날을 기준으로 한 가격
정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 등
6
이주 / 철거
이주계획서 작성
이주비 대여
조합에서 입찰을 통해 최저금리를 제시한 금융기관 선정
철거 시기
사업시행인가 후 철거가능
철거 제한
시장(군수)가 제한 가능
일출 전 / 일몰 후
호우, 대설, 폭풍, 해일, 태풍, 강풍, 한파 등 재해 발생이 예상될 경우
재난 발생 시
7
착공 / 일반분양
감리자 선정
건축, 소방, 굴토, 전기 등
조합원 분양분 외 잔여세대 일반분양 진행
※ 일반분양분이 30세대 미만일시 임의분양 가능
8
준공
준공검사
준공인가 및 고시
확정측량 및 토지분양
소유권이전고시
9
해산 및 청산
청산금 징수 지급 및 등기촉탁 서류 이관(조합→구청장)